日本買房稅費試算
輸入房價，馬上算出仲介費、印花稅、登記稅、不動產取得稅等買房要付的費用，總共多少錢一次看懂。
稅費試算機
輸入物件價格（萬日圓）、是否貸款、匯率，即可算出買房稅費。進階設定可調整評價額佔房價比例（預設 70%）與土地佔評價額比例（預設 50%）。
日本買房稅費有哪些？房價以外的 6 筆錢
先講結論：在日本買房，房價之外通常還要另外準備大約房價 6%～8% 的錢。
日本買房稅費，指的是從簽約到交屋這段期間，房價以外要另外付的費用，主要有仲介費、印花稅、登記稅、不動產取得稅、司法書士費，有貸款的話再加一筆貸款登記費。以一間 3,000 萬日圓、不貸款的物件來算，這幾筆加起來大約是 202.6 萬日圓，差不多是房價的 6.8%。
很多台灣買家第一次看日本物件，只盯著房價換算台幣，等到簽約前拿到費用明細才發現還差一大截。下面一筆一筆講，上面的試算機算出來的每個數字是什麼意思。
1. 仲介費（仲介手数料）
付給房仲的服務費，通常是所有費用裡最大的一筆。
日本法律有規定仲介費的上限：房價超過 400 萬日圓時，上限是「房價 × 3% + 6 萬日圓」，再加 10% 消費稅。3,000 萬日圓的物件，仲介費上限就是 105.6 萬日圓。
試算機用的是上限金額。如果是直接跟建商買新成屋，有時候不需要付這一筆。
2. 印花稅（印紙税）
簽買賣契約時，貼在契約書上的稅。金額看契約寫的房價落在哪一級：
| 契約金額 | 印花稅 |
|---|---|
| 500 萬～1,000 萬日圓 | 5,000 日圓 |
| 1,000 萬～5,000 萬日圓 | 1 萬日圓 |
| 5,000 萬～1 億日圓 | 3 萬日圓 |
| 1 億～5 億日圓 | 6 萬日圓 |
這是優惠後的金額，適用於 2027 年 3 月 31 日以前簽的契約。
3. 登記稅（登録免許税）
把房子的名字改成你的名字時，繳給日本政府的稅。
這裡有一個很多人會搞錯的地方：登記稅不是用成交價算，是用「固定資產稅評價額」算。評價額是地方政府幫這間房子估的價格，通常比成交價低。算法是土地評價額 × 1.5%，加上建物評價額 × 2%。
還沒拿到評價額之前，試算機先用「成交價的七成」來估，你可以在進階設定裡改。
4. 不動產取得稅（不動産取得税）
買到房子之後，都道府縣政府會寄一張稅單給你，只繳一次。
講白了，這是最容易被忘記的一筆，因為它不是交屋當天付，而是交屋後過幾個月才來。很多人以為錢都付完了，結果突然收到一張幾十萬日圓的稅單。
算法是土地評價額 × 1/2 × 3%，加上住宅建物評價額 × 3%。這個 3% 是優惠稅率，原本是 4%，優惠期限到 2027 年 3 月 31 日。部分住宅符合條件還可以再減，試算機沒有把這個減免算進去，所以算出來的數字會偏保守。
5. 司法書士費
司法書士就是日本的代書，負責幫你辦過戶登記。這筆不是稅，是服務費。
每家事務所收費不一樣，物件越複雜越貴。試算機先用 12 萬日圓估算，實際金額請以司法書士的報價為準。
6. 貸款登記費（抵当権設定登記）
有貸款才有這一筆。銀行借你錢，會在房子上設定抵押權，登記時要繳貸款金額 × 0.4% 的稅。借 1,500 萬日圓，就是 6 萬日圓。
試算機沒有算進去的費用
為了讓結果好懂，下面這幾項沒有放進試算，但實際上都要準備。
固定資產稅和都市計畫稅的分攤金：這兩種稅一年繳一次，賣方已經先繳了整年，交屋時你要把「交屋日到年底」這段的份還給賣方。火災保險和地震保險，通常交屋時一次買好幾年。公寓的話還有管理費和修繕基金，交屋當月就開始算。有貸款的人，銀行另外會收手續費。最後是從台灣匯款到日本的手續費。
這幾項加起來金額不小，建議在試算結果之外，再多留一點預備金。
想知道買了之後每年要繳哪些稅，可以看稅務指南；貸款成數和利率看貸款指南；整個買房順序看買房流程。
常見問題
在日本買房，除了房價還要準備多少錢？
一般可以先抓房價的 6%～8%。以 3,000 萬日圓、不貸款的物件試算，仲介費、印花稅、登記稅、不動產取得稅和司法書士費合計約 202.6 萬日圓，約是房價的 6.8%。用 2026 年 10 月 5 日台灣銀行的日圓即期賣出匯率 0.2038 換算，大約是新台幣 41 萬元。
台灣人買日本房子，稅費跟日本人一樣嗎？
這頁列的仲介費、印花稅、登記稅、不動產取得稅，算法不分國籍，台灣人和日本人一樣。差別在於部分自住優惠需要實際住在日本才能用，人在台灣的買家多半用不到。
不動產取得稅什麼時候繳？
不是交屋當天，而是交屋後過幾個月，都道府縣政府寄稅單來才繳，而且只繳一次。人不住在日本的買家，要先指定一位在日本的「納稅管理人」幫忙收稅單和繳稅，不然稅單寄不到你手上。
為什麼試算結果跟房仲給的數字不一樣？
最常見的原因是評價額。登記稅和不動產取得稅都用固定資產稅評價額計算，試算機是用成交價的七成來估，房仲手上有這間物件真正的評價額，算出來會更準。另外，房仲的明細通常還包含保險、稅金分攤等試算機沒算的項目。
買了之後，每年還要繳什麼稅？
每年要繳固定資產稅和都市計畫稅。固定資產稅的標準稅率是評價額的 1.4%，都市計畫稅最高是 0.3%，實際稅率各地方略有不同。如果房子有出租，租金收入還要在日本申報所得稅。
小提醒：這個試算機和上面的說明，是幫你在看物件之前先有個大概的數字，不是正式的稅務或法律意見。每間物件的評價額、適用的優惠都不一樣，真的要下決定之前，請讓日本的司法書士或稅理士幫你算過一次。有問題也歡迎加入 LINE 社群直接問。
本頁由 Mr. Yen 日圓先生整理，內容來自實際在日本購屋、貸款、出租、報稅一路走過的經驗。稅率資料更新日：2026 年 10 月 5 日。